Как обеспечить арендные каникулы в условиях пандемии?

• Конструктивные переговоры с арендодателем
• Обращение в суд
   

Сложившаяся в настоящий момент не простая ситуация с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19) оказывает большое негативное влияние на бизнес.

Так, в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19) правительством введены меры, в том числе полностью ограничивающих деятельность ряда компаний. Кроме того, Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 дни с 04 апреля по 30 апреля 2020 г. были объявлены нерабочими, но с сохранением заработной платы за сотрудниками (подробнее о кадровой оптимизации в современных условиях можно ознакомиться здесь).

Все это приводит к большим финансовым потерям организаций, которые вынужденно простаивают. При этом, помимо трудовых отношений компании связаны со своими контрагентами договорными обязательствами, которые не всегда попадают под влияние форс-мажорных обстоятельств (подробнее о форс-мажоре здесь). Одним из таких обязательств является необходимость оплаты арендной платы для тех организаций, которые используют арендованные площади, к примеру, под размещение производства, офиса и т.д.

Частично, данный вопрос был разрешен правительством России путем решения¹ об отсрочке платы по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса. Для того, чтобы получить такую отсрочку, предприятиям, арендующим государственное и муниципальное имущество необходимо заключить соответствующее дополнительное соглашение с арендодателями. В нынешней ситуации такое послабление безусловно поможет сократить расходы, но стоит учитывать, что это именно отсрочка – то есть по прошествии названного срока долговая нагрузка организации возрастет.

В данном случае у предпринимателей есть два варианта дальнейших действий, чтобы внести в действующий договор изменения (в части размера арендной платы или порядка ее оплаты).

Конструктивные переговоры с арендодателем

Данный путь в сложившейся ситуации приоритетный, поскольку принудить арендодателя на изменение договорных отношений, опираясь на аналогию предоставленной господдержки, нельзя.

Для того, чтобы начать диалог, рекомендуем подготовить письмо – обращение к арендодателю, в котором изложить свою просьбу о внесении изменений в действующий договор и мотивировать, чем вызвана такая просьба. При этом считаем, что общих фраз о форс-мажоре и эпидемии будет недостаточно для того, чтобы убедить контрагента. Необходимо описать, каким образом сложившиеся обстоятельства влияют именно на ваш бизнес и к каким последствиям может привести продолжение прежних взаимоотношений.

Обращение в суд

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Для того, чтобы договор был изменен судом по требованию заинтересованной стороны, такой стороне необходимо будет доказать одновременное наличие следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

_____

¹ Распоряжение от 19 марта 2020 года № 670-р