Аренда нежилого помещения

После того, как Вы подобрали для компании нежилое помещение, отлично подходящее для офиса, магазина или склада, необходимо заняться оформлением договора. Подходить к этому шагу нужно не менее ответственно, поскольку невыгодные условия сделки могут привести к существенным потерям в будущем. Это справедливо и в отношении арендодателей. Узнайте, как защитить свои интересы.

Не всем компаниям и индивидуальным предпринимателем для ведения бизнеса необходима собственная недвижимость. Зачастую офисы и торговые помещения, не говоря о складах, берутся во временное пользование у других юридических или физических лиц. Такие сделки требуют документального подтверждения, а иногда и государственной регистрации. В целом же аренда нежилого помещения предполагает заключение письменной сделки, закрепляющей предоставление имущества арендодателем за плату арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Основы аренды коммерческой недвижимости

Защитить компанию от рисков в арендных отношениях можно только в том случае, если знать об их наличии. Для этого важно понимать, на какие нормы следует опираться при выстраивании договоренностей. Это, прежде всего:

• часть вторая Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), а именно положения главы 34;
• нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части регистрационных действий по сделкам долгосрочной аренды;
• административные регламенты Росреестра.

Заметим, что существуют важные особенности аренды отдельных объектов недвижимости. Например, зданий и сооружений. 

Договор становится рабочим инструментом только в том случае, когда помимо общих основ, он учитывает индивидуальные цели и пожелания сторон сделки.

Что учесть перед тем, как пойти на сделку

Есть несколько моментов, которые важно учесть перед тем, как планировать будущий переезд в новый офис.

Что проверяет арендатор:

1. Для начала следует взвесить — действительно ли данное помещение подходит именно вашему бизнесу, нежилое ли оно. Здесь важно соотнести цель компании и параметры недвижимости, а также возможность их изменения. Например, если вы ищите объект под вид деятельности, подлежащий лицензированию, принимайте во внимание, что он может нуждаться в глобальной трансформации вплоть до расширения лестничных проемов в целях пожарной безопасности. Особенно это актуально для сферы общепита, в которой важно соблюдать все санитарные нормы, а также для организаций, занимающихся медицинской, воспитательной и образовательной деятельностью.
2. Нужно убедиться в том, что помещение принадлежит арендодателю и он вправе свободно им распоряжаться. При этом торговый павильон или склад не должны быть сданы кому-то еще на тот период, в который им планирует пользоваться ваша компания (проверьте запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН)).

   Действующий арендатор может сдавать помещение или его часть, однако в таком случае право на заключение субаренды должно быть прописано в его договоре с собственником прямо. 

   Если Вы планирует взять помещение в субаренду, важно убедиться в том, что арендатор обладает достаточными полномочиями, проанализировать договор и при необходимости проверить, уведомлен ли о будущей сделке собственник недвижимости. 

3. Если арендодатель не будет участвовать в сделке лично — проверьте наличие соответствующих полномочий у его представителя по доверенности или  доверительного управляющего. Право доверительного управления должно быть указано в выписке из ЕГРН.
4. Уточните, понимает ли арендодатель для каких целей организация снимает его собственность, и согласен ли он с этим. Это предотвратить фундаментальные разногласия. 
5. Оговорите приблизительный срок пользования помещением. От этого будет зависеть, понадобится ли регистрация аренды нежилого помещения.

Что проверяет арендодатель:

1. Проанализируйте добросовестность будущего контрагента. 
2. Убедитесь в наличии полномочий у представителя юридического лица, планирующего заключать сделку.
3. Уточните цели под которые снимается помещение, а также потенциальную необходимость его переустройства, перепланировки, ремонта.
4. Обсудите стоимость аренды, график платежей, гарантийные платежи.

Все перечисленное прямым образом влияет на саму возможность заключения отношений между арендатором и арендодателем. И определяет - будет ли аренда выгодной для обеих сторон.

Кейс "ДП Консалт":
Оспаривание штрафа по договору аренды. Споры между сторонами арендной сделки могут касаться не только задержки арендной платы, но и применения штрафных санкций. Так, к нам обратилась организация, арендующая помещение у Департамента города Москвы. К ней были предъявлены исковые требования по взысканию штрафа. При этом Арендодатель опирался на то, что Арендатор провел в нежилом помещении перепланировку, при этом не согласовал ее.
Действия: Наши юристы проанализировали договор и фактические изменения, произведенные в помещении. Документальные доказательства вместе с отзывом на иск были предоставлены в суд. Суд согласился с доводами и отказал департаменту в требованиях.
Результат: Клиент избежал штрафа в сумме, превышающей 500 000 р.

Алгоритм арендной сделки

После того, как стороны поняли, что друг другу можно доверять — следует переходить к составлению и подписанию договора аренды нежилого помещения. В целом сделка происходит следующим образом:

1. Стороны составляют и подписывают арендный договор. О том, что в нем важно предусмотреть, а о чем промолчать — читайте в статье о договоре аренды.
2. Если сделка требует госрегистрации — участники формируют и подают в Росреестр необходимые документы. Это обязательно, если арендуется здание, сооружения, нежилое помещение на срок не менее года. Даже в том случае, если оформляется аренда ИП нежилого помещения.
3. Росреестр регистрирует сделку и отдает договор с соответствующей отметкой.
4. Помещение передается от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи. Хотя стороны вправе согласовать и оформить передачу в том порядке, который удобен им. 

Далее необходимо контролировать исполнение условий договора, своевременно фиксировать допущенные нарушения и разрешать споры. Если сотрудничество не складывается или изменились обстоятельства — важно современно и корректно провести расторжение договора аренды нежилого помещения.

Помощь «ДП Консалт» при оформлении аренды нежилого помещения

Мы провели огромное количество сделок различной сложности по аренде недвижимого имущества, поэтому точно знаем на что обратить особое внимание.

Наши специалисты помогут минимизировать риски при долгосрочной или краткосрочной аренде нежилого помещения.

• Сделка станет понятной и прозрачной.
• Условия договора отразят Ваши цели и особенности использования помещения.
• Переговоры предотвратят неожиданные повороты в арендных отношениях

Помогаем арендовать помещение для ведения бизнеса

При сопровождении аренды нежилого помещения в Москве, Московской области и по всей России мы: