Заключаем договор аренды правильно

Если компания или индивидуальный предприниматель выбрали помещение, необходимое для производства, склада или офиса, его можно взять во временное пользование, подписав договор аренды. Узнайте о том, как заключить сделку, решающую организационные проблемы арендатора и арендодателя. 

Зачастую вопрос с помещением решается не путем его приобретения, а с помощью  аренды. Склады и офисы можно взять во временное пользование как у юридических, так и у физических лиц. Такие отношения оформляются с помощью заключения договора аренды, образец которого несложно найти. Однако содержание и алгоритм каждой арендной сделки индивидуален. Например, в отдельных ситуациях после ее подписания не обойтись без государственной регистрации. Разберемся в том, как создать безопасную схему отношений. 

Правовые основы аренды коммерческих помещений

Договор аренды — это сделка, по которой арендодатель обязуется передать за плату арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Такое определение дается в ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В целом вопрос регулируется такими нормативно-правовыми актами, как:

• часть вторая ГК РФ - гл. 34;
• нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при заключении  долгосрочных отношений;
• административные регламенты Росреестра.

Рекомендации:
Закон устанавливает общие начала отношений. Создайте такое соглашение, которое учитывает индивидуальные особенности помещения, порядок его использования и цели сторон.

Вопросы для разработки договора

ОБРАЗЕЦ

Договор аренды нежилого помещения

Скачать

До разработки договора аренды нежилого помещения обсудите и решите с контрагентом вопросы, упрощающие взаимоотношения и процесс пользования новым офисом или складом. Ответы на них станут "фундаментом" документа. Узнайте:

1. Есть ли у арендодателя право собственности на объект недвижимости? Не находится ли помещение у него в аренде или доверительном управлении? 
2. Подходит ли помещение под цели арендатора (например, для кафе, детского центра, клиники)? Можно ли изменить его планировку, сделать ремонт? Кто будет нести расходы на необходимые работы, будут ли они компенсированы? 
3. На какой срок арендатор готов сдать, а арендодатель снять недвижимость?
4. Можно ли сдать пространство в субаренду полностью или частично? Требуется ли согласование такой аренды, предоставление договора для юридического анализа? 
5. Каковы стоимость аренды и график платежей, гарантийные взносы?
6. Можно ли выкупить помещение в будущем, пользуясь преимущественным правом?

После получения ответов, можно приступать к составлению соглашения:

• разработайте его самостоятельно с использованием образца;
• обратитесь за помощью к опытным экспертам, чтобы получить защиту от потенциальных рисков по сделке.

Советы по самостоятельному составлению договора аренды помещения

Возьмите за основу образец соглашения и измените его с учетом вашей ситуации. В гл. 34 ГК РФ найдите подходящие правила регулирования. Обратите особое внимание на:

• существенные условия — это предмет договора, а именно объект недвижимости, сдаваемый в аренду; 
• дополнительные условия, конкретизирующим схему отношений;
• форму заключения сделки. Если одна из ее сторон является юридическим лицом — составьте договор в письменной форме. Действуйте так же, если срок отношений будет превышать год. Кроме того, помните, что обязательной является регистрация договора аренды, когда объектом выступает недвижимость, и отношения планируются на срок, превышающий один год (п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Если предмет договора не был описан — сделка будет считаться незаключенной, а ее условия не согласованными.

Какие условия включить в договор

Для того, чтобы конкретизировать и сделать понятными отношения между арендатором и арендодателем, укажите в документе:

1. Объект аренды. Детально опишите недвижимость, которая будет передана в пользование (помещение, здание, сооружение, земельный участок, имущественный комплекс). Пропишите:
   • его наименование;
   • адрес;
   • площадь;
   • кадастровый номер;
   • иные конструктивные особенности  помещения. 

   Приложите к соглашению выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

2. Права и обязанности сторон. В частности:
   • обязанность арендодателя передать имущество арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование, его право требовать арендную плату, а после окончания действия договора — получить имущество обратно;
   • обязанность арендатора вносить плату своевременно, возвратить имущество после окончания договора, право временно владеть и пользоваться помещением, передавать помещение в субаренду (ст. 606, 650 ГК РФ).

   Обозначьте с какой целью передается имущество: для временного владения и пользования либо исключительно для пользования.

3. Арендную плату. Укажите ее размер, график платежей, способ внесения платы, необходимость предоставления гарантийных взносов и порядок их возврата, возможность пересмотра суммы. Плата может быть установлена в твердой денежной форме, в виде встречного предоставления имущества или услуг, предусматривать взаимозачет затрат на улучшение помещения. Сумма может быть указана за все помещения или за его квадратный метр.

   Важно: Укажите входят ли в арендную плату НДС и оплата коммунальных услуг. 

4. Порядок и условия пользования помещением. Здесь можно указать назначение помещения, а также правила и цель его использования. В последнем случае арендатор обязан пользоваться объектом недвижимости только в соответствии с установленной целью (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
5. Срок. Пропишите срок аренды, указав дату ее начала и окончания. При этом день подписания документа может не совпадать с моментом передачи помещения. Предусмотрите возможность продления договора, а также наличие или отсутствие у арендатора преимущественного права на аренду на следующий период.
6. Порядок госрегистрации в Росреестре и несения расходов на нее. Это необходимо при заключении договора аренды с ООО или другим юридическим лицом на срок более 1 года (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
7. Порядок передачи помещения. Предусмотрите: срок, способ передачи и принятия (например, путем осмотра и составления акта с указанием состояния и комплектации объекта). Помните и о передаче необходимых документов, важных для арендодателя (например, договоров с ресурсоснабжающими компаниями и т. п.). 
8. Порядок и срок возврата имущества арендодателю. Он может быть описан аналогично передаче арендатору.
9. Правила по содержанию и эксплуатации помещения, в т.ч. текущего и капитального ремонта.
10. Условия об улучшении имущества. В частности, важно обозначить есть ли такая возможность, требует ли она согласования с арендатором, как распределяются расходы и предусмотрена ли компенсация за внесенные улучшения.
11. Ответственность сторон.
12. Правила изменения, расторжения и разрешения конфликтов.
13. Данные участников сделки.

Рекомендации:
Большинство из указанных условий не являются обязательными. Без них договор будет действительным. Но для того, чтобы отношения по аренде были логичными и предсказуемыми, позволяли планировать работу, необходимо отразить их.

Разработка договора аренды «ДП Консалт»

Мы провели огромное количество сделок различной сложности по аренде недвижимого имущества, поэтому точно знаем, какие моменты заслуживают особого внимания.

Разработали и внесли правки в 1 733 договора для защиты интересов Клиентов

Что мы сделаем:

1. Для подготовки проекта запросим информацию о существенных условиях и достигнутых с партнером договоренностях. В частности, данные о:

• предмете договора;
• стоимости и порядке оплаты аренды;
• ее сроке;
• наличии обеспечительных платежей;
• порядке передачи и возврата помещения;
• штрафных санкциях по договору;
• данных сторон.

2. Составим предварительный проект и передадим его на утверждение.
3. После этого поможем согласовать проект со второй стороной сделки или внести необходимые дополнения.
4. При необходимости подготовим документы и зарегистрируем договор в Росреестре.

Условия договора отразят Ваши цели и особенности использования помещения.

Анализ проекта договора

Проблемы с арендатором могут привести к срыву бизнес-процессов, особенно, если вы управляете стартапом. Поэтому, если контрагент предложил свой вариант документа, до заключения договора аренды необходимо убедиться в его безопасности. 

Во-первых, как арендатор, так и арендодатель должны удостовериться в добросовестности второй стороны. Для этого проверьте правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, а также базы ФСПП и арбитражных судов, полномочия лица, подписывающего документ. Кроме того, убедитесь в наличии права собственности на помещение у арендатора (по выписке из ЕГРН), либо его договор аренды и согласие на субаренду собственника объекта.
Во-вторых, убедитесь в том, что понимание цели, правил использования помещения и сроков отношений у сторон совпадает.
В-третьих, проверьте текст проекта. В нем должны быть четко и определенно отражены: описание объекта, цена договора, права и обязанности сторон, их ответственность, основания для изменения и расторжения сделки.

Узнайте больше о том, что нужно проверить сторонам при аренде нежилого помещения

Ответственность сторон должна быть сбалансирована. Так, и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на возмещение убытков. Арендодатель в соответствии со ст. 625 ГК РФ имеет на это право в случаях, когда:

• помещение передано ему арендатором без документов, позволяющих использовать его по назначению;
• помещение имеет недостатки, устранение которых понесет убытки;
• срок передачи объекта нарушен;
• арендодатель не провел капитальный ремонт, хотя был обязан это сделать;
• арендодатель не сообщил о наличии прав третьих лиц, и это повлекло за собой убытки;
• арендодатель, при наличии преимущественного права у арендатора, отказался заключать договор на новый срок, но в течение года заключил его с иным лицом;
• сделка расторгнута по причине ее существенного нарушения, неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем.

Арендатор имеет право на возмещение убытков, если:

• имущество используется не по назначению;
• сделка изменена или расторгнута в связи с существенным нарушением, допущенным арендатором;
• арендатор не возвратил имущество вовремя или возвратил его несвоевременно либо в худшем состоянии, чем оно находилось до передачи; 
• отношения прекращены досрочно по причине неисполнения арендатором своих обязательств;
• арендатор не исполнил или ненадлежаще исполнил свои обязательства. 

Кроме того, стороны вправе предусмотреть основания для выплаты штрафов и неустойки. Например, в случае просрочки внесения арендных платежей, нарушения правил эксплуатации здания и т.п.

Все перечисленное прямым образом влияет на саму возможность заключения отношений между арендатором и арендодателем. И определяет: будет ли аренда выгодной для обеих сторон.

Кейс "ДП Консалт":
Оспаривание размера арендной платы. В период пандемии к нам обратилась компания, вид деятельности которой относит ее к наиболее пострадавшей от ограничительных мер. Для ведения бизнеса компания арендовала помещение в г. Москва. Но из-за объяснимых временных финансовых трудностей задержала арендные платежи. Арендодатель подал иск в суд на общую сумму — 1 500 000 р.
Действия: Наши юристы проанализировали договор, переписку сторон, сферу деятельности истца и нормативную базу, разработанную для поддержки бизнеса во время пандемии. Все доводы были отражены в отзыве на иск.
В суде мы доказали, что Клиент просил Арендодателя предоставить каникулы по внесению арендной платы до окончания срока пандемии. Возможность снижения арендной платы обсуждалась, Арендодатель с ней согласился. Поэтому к взысканию не может быть предъявлена вся сумма арендных платежей. Кроме того, нам удалось сократить размер неустойки по ст. 333 ГК РФ.
Результат: Клиент сэкономил около 1 000 000 р., задолженность снизилась до 570 000 р.

Экспертный анализ договора

Юристы «ДП Консалт» проведут анализ проекта договора, помогут сделать его понятным, честным и безопасным. 

Что мы сделаем:

1. Запросим информацию о существенных условиях и достигнутых между сторонами договоренностях, а также проект договора.
2. Проверим контрагента.
3. Проверим, может ли помещение использоваться под ваши цели.
4. Выявим риски и поможем избежать либо минимизировать их. 

Мы минимизируем риски при долгосрочной или краткосрочной аренде нежилого помещения. 

Расторжение договора аренды

Если в период сотрудничества у участников сделки изменились обстоятельства или деловые отношения не складываются — важно современно и корректно провести расторжение договора.

Арендатор и арендодатель могут предусмотреть прекращение сделки:

• по соглашению сторон — путем заключения документа в той же форме, что и сам договор;
• в судебном порядке по требованию одной из сторон;
• односторонний отказ от исполнения договора — если он заключен на неопределенный срок, процедуру может инициировать любая из сторон в любое время. В срочной сделке основания и порядок отказа лучше прописать в тексте документа.

Помощь «ДП Консалт» в расторжении сделки

Юристы «ДП Консалт» помогут прекратить сделку, если ее продолжение не является желательным для компании. Наши специалисты:

1. Проанализируют договор.
2. Оценят финансовые риски и последствия его досрочного расторжения.
3. Подготовят документы.
4. При необходимости помогут добиться прекращения отношений в суде, сократив возможные материальные потери.

При сопровождаем аренду нежилых помещений в Москве, Московской области и по всей России.

Помогаем арендовать помещение для ведения бизнеса или выгодно использовать простаивающую недвижимость