Для выполнения работ компания может привлекать сторонних специалистов или организации. Это распространенная ситуация при строительстве, ремонте и реконструкции различных объектов. Как известно, и судебные споры между заказчиком и подрядчиков в этой сфере - не редкость. Узнайте о том, как обеспечить их профилактику с помощью договора подряда.
Читайте в статье:
Конечно договор подряда можно заключать не только со строителями, но и для того, чтобы получить необходимый вам результат работ во многих направлениях. Например, при изготовлении или переработке вещи, проектировании здания и ремонте объекта. В целом под соглашением подряда принято понимать договор, по которому подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика необходимую ему работу и сдать ее результат, а заказчик — принять результат и оплатить его (ст. 702 Гражданского кодекса РФ).
Разработка договора подряда
Отношения подряда подробно регулируются гл 37 ГК РФ. Она решает общие вопросы и отдельно задает «правила игры» при выполнении заданий госзаказа, бытовых работ, строительства, проектировочных и изыскательных работ.
Именно на положениях указанной главы и стоит выстраивать любые отношения подряда. Здесь важно учитывать общие моменты и индивидуальные особенности сфер бизнеса. Например, заключая договор строительного подряда следует принять во внимание нормы параграфа 3 гл. 37. Они определяют, что в рамках такой сделки подрядчик должен в установленный срок построить объект по заданию заказчика либо выполнить другие строительные работы, а заказчик обязан создать необходимые для этого условия, а затем принять результат и оплатить его по согласованной ранее цене (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Заметим, что к строительному подряду можно отнести:
- строительство;
- реконструкцию объекта;
- монтажные, пусконаладочные и иные мероприятия, связанные с возведением;
- капитальный ремонт (если соглашением на их выполнение не было предусмотрено иное).
Сторонами строительного подряда могут являться юридические лица — заказчики и подрядчики. Как правило, на крупных объектах выбирается генеральный подрядчик, который привлекает для исполнения третьих лиц — субподрядчиков.
Выполнение строительных работ заказчику — физическому лицу для его личных и бытовых нужд регулируется договором бытового подряда (п. 3 ст. 740, параграф 2 г. 37 ГК РФ).
Таким образом, разработка соглашения начинается с анализа планов подрядчика и заказчика и положений законодательства. Затем есть два пути:
- составить документ и условия сделки самостоятельно, воспользовавшись договором подряда, образец которого представлен справа;
- обратиться за помощью к опытным юристам. Подробнее...
Узнайте о юридическом сопровождении строительного бизнеса
Советы по самостоятельному составлению договора строительного подряда
Возьмите за основу образец соглашения и измените его с учетом вашей ситуации. Найдите подходящие правила регулирования в ГК РФ.
Строительство должно соответствовать не только нормам ГК РФ. Влияние на подготовку и сам процесс оказывают положения Градостроительного, Земельного кодекса, а также подзаконных нормативно-правовых актов и разъяснения судебной практики.
Обратите особое внимание на:
- существенные условия — это предмет договора и другие обстоятельства, заявленные сторонами в качестве существенных. В отношении строительства существенным будет выступать и срок;
- дополнительные условия, превращающие общий договор в конкретные и понятные отношения;
- форму соглашения — партнеры — юридические лица должно составить документ в письменной форме.
Если существенные условия не описаны — сделка может быть признана незаключенной. Это возможно до момента принятия исполненного. В этом случае заказчик не сможет требовать выполнения работ, а подрядчик — оплату.
Какие условия включить в договор
Для того, чтобы заключить договор подряда, который будет действительным и рабочим, обдумайте и пропишите в документе следующие условия:
- Предмет подряда. Это содержание, объем и результат будущих работ. Его удобно описать через действия исполнителя-подрядчика и результат, к которому они должны в итоге привести. Предмет можно согласовать до составления договора с помощью письменного задания заказчика. Если при строительстве оно содержит проектную документацию, документ лучше сделать приложением к соглашению.
Содержание работ — это конкретные действия подрядчика, т. е. перечень работ (например, возведение несущей конструкции, кровля крыши и монтаж окон). Пропишите его в договоре или приложении к нему (например, в смете, в согласованном перечне технической документации). Объем работ — то есть их количество (например, количество монтируемых окон, площадь окрашенных стен). Результат — овеществленный итог работ, который может быть передан от подрядчика к заказчику (например, возведение здания).
Таким образом, целью договора подряда на выполнение работ является достижение конкретного результата, а не сам процесс. Это отличает подряд от возмездного оказания услуг.
Рекомендации:
Пропишите предмет четко и понятно, обязательно указывая материальный результат, который будет передан заказчику. Это позволит избежать спора и переквалификации вида договора. - Сроки начала и окончания работ. Определите начальную и конечную дату проведения работ либо обозначьте период (например, три месяца с даты подписания соглашения, месяц с момента принятия подрядчиком материалов от заказчика и т. п.). Если документ касается всего цикла стройки, целесообразно прописать и сроки отдельных этапов (например, возведения стен, проведения кровельных работ).
Если срок выполнения работ не будет указан, суд может признать договор незаключенным.
- Качество работ, его гарантия. Отразите требуемое качество отдельно либо при описании предмета. Сделайте ссылку на ГОСТы, технические условия. Здесь же уместно прописать цель, для которой должен быть применим результат. Например, если строители обязаны возвести помещение, пригодное для установки бассейна, при подборе материалов они должны учесть условия их использования (влажность, температуру), а также параметры помещения (высоту потолков, близость других помещений и т. п.).
Пропишите срок и объем гарантии качества конечного результата, его отдельных элементов, срок гарантийного обслуживания. Это определяет границы ответственности подрядчика.
- Стоимость работ. Для ее согласования укажите:
- размер цены или механизм ее определения (оплата за час работ, за квадратный метр);
- входит ли в нее НДС;
- приложите сметe, если цена определяется в ней;
- способ распределения экономии подрядчиком.
- Порядок и сроки оплаты. Выберите и укажите как будет произведена оплата: в полном объеме после приема работ, с частичной предоплатой после заключения договора и т. п.
Оплата может быть осуществлена как в денежном выражении, так и путем взаимозачета.
- Обеспечение материалами, оборудованием. По общему правилу это делает подрядчик (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Однако в сделке можно предусмотреть, что материалы будут частично или полностью приобретены заказчиком. В таком случае заказчик передает их подрядчику по накладной или акту, а после завершения работ подрядчик на основании ст. 713 ГК РФ обязан предоставить заказчику отчет об их остатках. Стоит указать и требуемое качество материалов.
- Обеспечение условий. По общему правилу (ст. 740 ГК РФ) это обязанность заказчика. Установите ее, обозначив порядок и график предоставления доступа к объекту и коммуникациям.
- Способ выполнения работ и их контроль. При необходимости обозначьте с использованием каких технологий, каким способом исполнитель будет добиваться результата. Укажите режим и порядок работы, приемлемый для сторон. Пропишите способы и график контроля всего процесса заказчиком.
Для контроля строительства заказчик вправе привлечь инженера без согласия подрядчика. В договоре либо в дополнительном соглашении можно предусмотреть его полномочия и влияние на действия исполнителя.
- Возможность привлекать к исполнению субподрядчиков. Если это прямо не запрещено в тексте, исполнитель вправе стать генеральным подрядчиком, поручая работы субподрядчикам. При этом только генподрядчик будет взаимодействовать с заказчиком и нести перед ним ответственность. Измените этот порядок, если обстоятельства вашей сделки требуют иного.
- Порядок и срок приема результатов работы заказчиком. По общему правилу заказчик, после получения от подрядчика информации об окончании исполнения, должен незамедлительно организовать прием результатов строительства (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Если обнаружены недостатки, которые невозможно устранить, заказчик имеет право отказаться от приемки (п. 6 ст. 753).
Обдумайте и разработайте правила приема, удобные для сторон сделки. Пропишите:
- способ и срок извещения заказчика о выполнении его задания;
- лиц, ответственных за сдачу и прием работ;
- сроки и место приема;
- документ, фиксирующий процесс, в том числе и описание имеющихся недостатков (акт выполненных работ), правила его подписания.
- Распределение рисков случайной гибели материалов, имущества и результатов работ. По общему правилу подрядчик их несет до тех пор, пока результат не будет принят заказчиком (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако, если причина гибели была обусловлена некачественныv материалом заказчика, либо его неверными рекомендациями, подрядчик может в судебном порядке просить об оплате всех работ по смете.
- Страхование объекта строительства от гибели и повреждений. При необходимости сделайте его обязательным, распределите расходы и назначьте выгодоприобретателя.
- Ответственность сторон.
- Срок договора подряда. Документ может действовать до определенной календарной даты либо до наступления какого-либо события, что в случае с подрядом более целесообразно. Строительство может выйти за пределы ожидаемого периоды.
- Правила изменения, расторжения и разрешения конфликтов.
- Данные сторон сделки.
Рекомендации:
Строительство — это сложный процесс, который может влечь за собой риски как для заказчика, так и подрядчика. Конкретизируйте договор дополнительными условиями, учтя не только удобную для компании схему взаимоотношений, но и особенности объекта.
Кейс "ДП Консалт":
Взыскание оплаты за выполненные работы. К нам обратилась компания, оказывающая услуги по монтажу систем пожарной безопасности. Она заключила договор подряда для установки оборудования на объекте Заказчика. Однако последний отказался принять и оплатить выполненные работы.
Действия: Эксперт «ДП Консалт» провел анализ договора, документов, касающихся его исполнения, и фактических обстоятельств дела. На основе данных было составлено и подано исковое заявление в суд. В процессах участвовал наш представитель. Он доказал факт выполнения Клиентом работ, подтвердил их стоимость и обоснованность расчетов к иску. В итоге суд согласился с доводами и взыскал с ответчика оплату по договору подряда в полном объеме, неустойку, расходы на представителя, а также государственную пошлину.
Результат: Клиент получил 3 605 000 р. основного долга, 180 000 р. неустойки и вернул государственную пошлину вместе с расходами на представителя.
Разработка договора подряда экспертами
Более 60 % клиентов «ДП Консалт» - строительные компании Москвы и Московской области. Мы знаем, какие ситуации вызывают больше всего споров и умеем их предотвращать еще на стадии заключения договора.
Что мы сделаем:
- Для подготовки проекта запросим информацию о существенных условиях и достигнутых с партнером договоренностях. В частности, данные о:
- предмете договора, работах, которые необходимо выполнить;
- задании заказчика и требованиях к подрядчику;
- стоимости работ и порядке оплаты;
- предоставлении строительных материалов и оборудования;
- распределении рисков, необходимости страхования имущества;
- штрафных санкциях по договору;
- данных сторон.
- Составим предварительный проект и передадим его на утверждение.
- После этого поможем согласовать документ со второй стороной сделки или внести необходимые дополнения.
Условия договора отразят интересы вашей компании
Анализ проекта соглашения
Часто крупные заказчики либо строительные организации имеют разработанные типовые соглашения, которые и предлагают подписать другой стороне. Однако, прежде чем совершить этот шаг, важно проанализировать и дополнить положения документа. Это обеспечит его безопасность и полноту регулирования.
Во-первых, сторонам важно удостовериться в добросовестности друг друга. Установить, стоит ли работать с контрагентом, можно только после его проверки. Для этого просмотрите его правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (на соответствие документов друг другу, отсутствие процедур банкротства или ликвидации), а также базы ФСПП и арбитражных судов и наличие полномочий представителя.
Во-вторых, убедитесь в том, что задание заказчика и понимание подрядчика соответствуют предмету договора, его цели.
В-третьих, проверьте текст проекта: описание предмета, прав и обязанностей сторон, требований к ним, обеспечения стройки материалами и оборудованием, распределения рисков, сроков и цены работ, ответственности участников, оснований для изменения и расторжения сделки.
В документе должна быть предусмотрена взаимная ответственность сторон. Так, по ст. 754 ГК РФ подрядчик отвечает за отступления от требований техдокументации, строительных норм и правил. Например, при реставрации она расширяется ответственностью за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность за нарушение сроков работ, параметров качества материалов, если заказчик не принял их ранее. Другие недостатки могут быть исправлены в период гарантийного срока.
Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков создания условий для подрядчика, просрочку приема и оплаты работ.
Стороны вправе предусмотреть случаи и размеры компенсации убытков, выплаты неустойки и штрафов.
Рекомендации:
Если ваша компания — заказчик, проверьте: верно ли прописан предмет договора, соответствует ли он вашему заданию, корректна ли техническая документация, отражены ли порядок и сроки исполнения, прописано ли требование к качеству материалов и оборудования, их прием и возможность контроля работ, ответственность сторон.
Если ваша компания — подрядчик, проверьте: корректность предмета и состав работ, которые вы должны выполнить, параметры конечного результата, корректность технической документации, цену работ и состав суммы, порядок оплаты, распределение рисков гибели материалов и объекта, правила контроля исполнения заказчиком, сроки исполнения, сроки и порядок принятия результатов заказчиком, ответственность сторон.
Экспертный анализ договора подряда
Юристы «ДП Консалт» проведут анализ проекта договора, помогут сделать его понятным, честным и безопасным.
Что мы сделаем:
- Запросим информацию о существенных условиях и достигнутых между сторонами договоренностях, а также проект договора.
- Проверим контрагента.
- Выявим риски и поможем избежать либо минимизировать их.
Кейс "ДП Консалт":
Взыскание по строительным работам с переводом права получения на цессионария. Наш клиент - строительная компания, выполняла работы по ремонту помещений в многоквартирном доме по договору подряда. Подрядчик исполнил свои обязательства в полном объеме, а затем направил контрагенту акты по форме КС-2 и КС-3. Заказчик получил их, но не подписал, и официально не направил претензий к качеству работ. И приняв результаты фактически, работы он так и не оплатил.
Действия: Юристы проанализировали договор, подготовили документальные доказательства на его основе, включая акты и бухгалтерские документы, произвели расчеты. В итоге суд согласился с доводами и принял решение о взыскании долга с заказчика. Мы помогли клиенту решить еще одну сложность — перевести принятие взысканных средств на его правопреемника по договору цессии.
Результат: Правопреемник клиента получил 1 260 000 руб., включая неустойку, а также компенсацию судебных расходов.
Сделаем проект договора безопасным для заключения и сотрудничества
Расторжение соглашения
В компаниях-участниках сделки случаются различные изменения. Кроме того, по независящим от них причинам объект строительства может быть законсервирован, что также способно повлиять на дальнейшие намерения сторон. Поэтому всегда важно иметь возможность вовремя пересмотреть или прекратить отношения.
Подрядчик и заказчик могут предусмотреть расторжение сделки:
- по соглашению сторон — путем заключения документа в той же форме, что и сам договор. О таких намерениях необходимо предварительно уведомить контрагента;
- в судебном порядке по требованию заказчика или подрядчика;
- односторонний отказ от исполнения договора — если он заключен на неопределенный срок, отказ может инициировать любой из участников в любое время.
Существенное основание для судебного расторжения — нарушение срока оплаты заказчиком. Включите в текст договора иные условия, являющиеся существенными по вашему мнению.
Рекомендации:
Пропишите основания и последствия изменения и расторжения сделки. Например, возврат аванса за вычетом стоимости выполненных работ при прекращении договора по инициативе исполнителя либо плату за односторонний отказ.
Помощь «ДП Консалт» в расторжении договора подряда
Юристы «ДП Консалт» помогут расторгнут сделку или изменить ее условия с минимальными потерями для компании-клиента.
Что мы сделаем:
- Проанализируем текст договора и обстоятельства сделки.
- Оценим возможность изменения и расторжения договора.
- Оценим финансовые риски и последствия досрочного расторжения.
- Поможем выбрать оптимальный вариант и подготовим документы.
- При необходимости добьемся прекращения отношений в судах Москвы и Московской области, сократив возможные материальные потери, не отвлекая вас от бизнеса.
Помогаем сделать строительство объекта безопасным для подрядчика и заказчика
