Выкупили у города Москвы нежилое помещение (отдельно стоящее здание), пользуемся им уже более 2-х лет и оплачиваем налог на имущество. Недавно арендаторы сообщили, что приходил какой-то человек из администрации района и уточнял находится ли земля в аренде.
Мы за аренду земли ничего не платим, да и договора нет, обязана ли наша компания самостоятельно инициировать заключение договора аренды земельного участка, находящегося под нашим зданием?

 

---

 

ОТВЕТ ЮРИСТА

По вопросу необходимости заключения Договора аренды на земельный участок расположенный под зданием, которое находится в собственности.

п. 1 ст. 39.2 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

п. 6 ст. 39.2 Земельного кодекса РФ Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, добровольное заключение договора аренды на земельный участок является правом собственника, а не обязанностью.

п. 8 ст. 39.2 Земельного кодекса РФ Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В случае признания требований администрации в суде факт не заключения Договора аренды предусматривает следующие последствия:

п. 2 ст. 1105 ГК РФ Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора можно квалифицировать как неосновательное обогащение.

п. 4 ст. 445 ГК РФ Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

п. 1 ст. 200 ГК РФ 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

п. 1 ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, в случае обращения Администрации в суд с целью принуждения собственника здания к заключению Договора аренды, а также с целью взыскания платы за весь предыдущий период использования земельного участка, суд по заявлению собственника здания удовлетворит требования только лишь за последние 3 года.

При этом на сумму задолженности может быть начислены проценты по основаниям, предусмотренным ст. 395 ГК РФ

п. 1 ст. 395 В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Обращаем внимание на то, что за уклонение от заключения Договора аренды на земельный участок в установленных законом случаях предусмотрена административная ответственность.

Установленный законом случай:

ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическое лицо обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Административная ответственность:

ст. 7.34 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность:

Нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

ВЫВОД:

В случае заключения Договора аренды на земельный участок в добровольном порядке, администрация в праве требовать внесение платы за весь период пользования земельным участком, что является экономически нецелесообразным.

В случае, если администрация обратиться в суд с целью принуждения собственника здания к заключению договора аренды на земельный участок, то в таком случае суд удовлетворит требования администрации по внесению платы лишь за 3 года предшествующие моменту обращения в суд, при этом на указанную сумму администрация вправе начислить проценты на сумму задолженности за последние 3 года предшествующие моменту обращения в суд.

Кроме того, использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования после 2012г. (такое право было до 2012г., а далее обязывали заключать договор аренды) — это административное правонарушение, за которое предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере от 20 000 до 100 000 руб.