Сопровождение купли-продажи недвижимости

Компания планирует приобрести новое помещение или быстро продать неиспользуемое. Его высокая стоимость повышает степень риска операции. Это означает, что необходимость тщательной подготовки и проработки сделок с недвижимостью возрастает многократно. Узнайте о том, как сделать этот процесс безопаснее.

Для того, чтобы не потерять деньги или не стать обладателем неликвидного объекта, важно изучить как его рыночные и технические характеристики, так и документацию и весь алгоритм планируемой сделки. Ведь оформлять покупку квартиры или земельного участка под строительство склада по одной схеме нельзя. Гарантии получения конечного результата, на который рассчитывает компания, может предоставить лишь эксперт, занимающийся профессиональным сопровождением купли продажи недвижимости. 

Правовые основы купли-продажи недвижимого имущества

Сделки с недвижимостью — это действия по покупке-продаже или аренде недвижимого имущества. Они регламентируются нормами:

• части первой и второй Гражданского кодекса РФ;
• Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• специальными нормами законодательства об обществах с ограниченной ответственностью, акционерных обществах;
• административных регламентов регистрирующих органов.

Следовательно, процедуры прописаны пошагово. Но это не препятствует совершению большому количеству ошибок, оборачивающихся дополнительными расходами или даже утратой собственности компаниями и предпринимателями. Причина в том, что на практике каждый объект имеет свои особенности и индивидуальную правовую судьбу. Наши специалисты их учитывают.

Шаг 1. Предварительная проверка

Риски по операциям с недвижимостью соизмеримы с ценой объекта. А в некоторых случаях и превышают ее. Из-за ошибки компания может остаться без права полноценного владения и распоряжения помещением и без средств, которые могли бы быть направлены совсем на другие цели. Например, на развитие производства. Такие последствия крайне нежелательны. Предотвратить их может лишь многофакторная проверка всех обстоятельств.

Проверка сторон

В сделке всегда присутствуют две стороны:

• продавец;
• покупатель.

Кроме того, они могут доверить свои полномочия доверенному лицу. 

Поэтому перед совершением операции необходимо убедиться в том, что:

• право собственности принадлежит продавцу (проверьте выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), свидетельства о праве собственности и т.п.), удостовериться в его личности или проверить данные юридического лица и его представителя (посмотрите паспорта, выписки из ЕГРЮЛ, устав или решение собрания учредителей, ЕГРИП);
• участник операции является единственным обладателем недвижимости, если нет — продавцов должно быть несколько;
• продавцом учтены права лиц, которые не являются собственниками имущества, но могут им пользоваться (например, несовершеннолетние дети);
• на сделку получены все значимые для нее разрешения. Например, от органов опеки и попечительства, от супруга продавца — иначе сделку не зарегистрируют или оспорят (проверьте наличие нотариальных согласий, справок, разрешения на сделку от органов ООО, когда оно требуется);
• полномочия должностных лиц организации или доверенных лиц продавца и покупателя соответствуют сути сделки, распространяются на все действия по ней (например, на получение оплаты по договору, открытие банковских счетов для зачисления средств)  (проверьте устав, содержание доверенности).

Сопровождение сделки купли продажи недвижимости включает в себя полную проверку продавца, покупателя и полномочий их представителей.

Проверка объекта

Организация может купить или продать любую недвижимость: жилые квартиры, дома, торговые, офисные, складские помещения и земельные участки. И операции с объектами будут отличаться в зависимости от их вида. 

При этом юристы по недвижимости, сопровождение сделки купли продажи которыми осуществляется постоянно, исходя из опыта в обязательном порядке проверяют:

• точность и достоверность данных по объекту в предоставленных документах — в выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте, экспликации и т.п.;
• вид и назначение имущества — особенно это важно в отношении земли. Целевая категория участка должна соответствовать вашим планам на ее использование;
• наличие фактических и узаконенных перепланировок, переустройств (по документам и при осмотре);
• отсутствие в ЕГРН сведений об обременениях (например, ареста, залога, запрета на регистрационные действия) и незавершенных судебных процессов по поводу имущества;
• фактическое параметры: расположение объекта по указанному адресу, его площадь, этажность и т.п.

Шаг 2 и 3. Разработка алгоритма сделки. Подготовка и заключение договора

Важно заранее оговорить все условия договора и оценить, какие документы должны быть разработаны для его заключения. Это гарантирует, что планы и интересы продавца и покупателя взаимны и учтены, а сделка успешно пройдет государственную регистрацию. 

Процедура может включать в себя этап подписания предварительного договора, но зачастую основной документ составляется сразу.

Кроме описания данных сторон и объекта, в договоре важно предусмотреть:

• условия о стоимости недвижимости, порядке и сроках расчетов;
• особенности перехода права собственности;
• распределение расходов и обязанностей по оформлению документов;
• порядок и сроки приема-передачи объекта.

После разработки лучше проверить, а только затем взаимно подписать документы. В ряде случаев сделка требует участия нотариуса.

Предварительно следует подумать и об организации безопасной передачи денежных средств. Например, заранее арендовать банковскую ячейку, чтобы позже использовать ее для расчетов.

Юридическое сопровождение сделок купли продажи недвижимости в обязательном порядке включает в себя предварительные консультации, составление и оформление договора, контроль его подписания и расчетов по нему.

Шаг 4. Регистрация перехода права собственности

Когда все договоры и акты подписаны — стороны должны зарегистрировать переход права собственности. Этим занимается Росреестр после приема соответствующего заявления с приложениями. Сдать документы для регистрации можно напрямую в госорган или через в МФЦ. 

По общему правилу в пакет документов могут входить:

• заявление на совершение регистрационных действий;
• документы, подтверждающие личность и полномочия заявителя, представителя юридического лица;
• договор и его копии. Если договор составлен в простой письменной форме — оригинал, но не менее 2-х экземпляров, в нотариальной - не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал;
• кредитный договор, если покупка оплачивается с помощью кредитных средств. Либо иные платежные бумаги по сделке (при необходимости подтверждения оплаты);
• решение уполномоченного органа компании, если приобретение недвижимости является сделкой, которая требует официального одобрения юридического лица;
• квитанция об уплате госпошлины. Для юридических лиц ее размер составляет 22 000 рублей.

Если весь порядок соблюден — переход права будет зарегистрирован в течение 1-9 рабочих дней. Точный срок зависит от формы сделки (простой или нотариальной) и места подачи заявления (Росреестр, МФЦ). 

Подробнее о взаимодействии с Росреестром

Все перечисленные шаги приведут к изменению собственника в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость. То, как быстро и безопасно это произойдет, начиная с момента выбора объекта и до внесения изменений в ЕГРН — полностью определяется корректностью действий специалистов, курирующих процесс. 

Услуги по сопровождению сделок купли продажи недвижимости от «ДП Консалт»

Наши специалисты сделают безопасными приобретение и продажу как жилой, так и коммерческой недвижимости. 

• Сделка будет понятной и прозрачной.
• Мы защитим продавца от проблем с оплатой, а покупателя - от обремененного имущества.
• Ускорим процесс оформления. 

Каждая ситуация индивидуальна и это влияет на организацию процесса сопровождения сделки купли продажи недвижимости. Цена услуги определяется после консультации.

Помогаем приобрести или продать недвижимость без рисков

При сопровождении сделки купли-продажи в Москве, Московской области и по всей России мы: